Molti clienti mi chiedono ancora quando sia obbligatorio redigere l'APE (Attestato di Prestazione Energetica) e siccome i casi sono diversi e spesso poco chiari, perché oggetto di numerose modifiche normative negli ultimi anni, ho deciso di fare un po' di chiarezza una volta per tutte.
Stando agli ultimi aggiornamenti (ottobre 2014), possiamo elencare i seguenti casi di obbligo di APE:
- Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta);
- Donazione: trasferimenti a titolo gratuito;
- Affitto di edifici o singole unità immobiliari;
- Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l'indice di prestazione energetica);
- Edifici di nuova costruzione al termine dei lavori;
- Ristrutturazione importante quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell'involucro (pareti e tetti) dell'intero edificio;
- Edifici pubblici ed aperti al pubblico;
- Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.
Inoltre l'attestato va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell'immobile, come ad esempio se sostituite gli infissi, la caldaia, mettete isolante, ecc...
Andiamo a specificare ogni singolo caso appena enunciato.
Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)
Prima del trasferimento dell'immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario deve, a sue spese, far redigere l'Attestato e mostrarlo all'acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, l'APE andrà consegnato al nuovo proprietario.
Nel contratto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica dell'immobile.
Inoltre l'attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.Lgs 192/05).
Le sanzioni per il proprietario inadempiente sono variabili tra i € 3.000 ed i € 18.000. E' stata eliminata la nullità dell'atto in caso di mancata allegazione ma le sanzioni permangono.
Donazione: trasferimenti a titolo gratuito (usufrutto, assegnazione alloggi, ecc...)
Nel D.Lgs 192/05 non si cita se in caso di trasferimento a titolo gratuito sia obbligatorio dotare l'immobile di APE ma secondo l'applicazione vigente, se pur non esistono specifiche sanzioni, bisogna dotare l'immobile di APE anche in caso di donazione.
Affitto di unità immobiliari
Nel nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l'APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto.
Come in caso di compravendita, il proprietario (locatario) deve mostrare l'attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all'affittuario al momento della registrazione del contratto.
Se non si ha l'APE al momento della registrazione del contratto di affitto si incorre in una sanzione da euro 1.000 a euro 4.000. Solo se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.
I controlli e le sanzioni possono essere commissurate direttamente dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione direttamente dall'Agenzia delle Entrate. Da alcuni mesi al momento della registrazione allo sportello dell'Agenzia delle Entrate, gli impiegati richiedono di visionare l'APE (anche se non in tutta Italia è così, meglio non rischiare).
Annunci di vendita di unità immobiliari
Su tutti gli annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, con qualsiasi mezzo d'informazione (web, giornali, agenzie immobiliari, social network, tv, radio ecc...), deve essere inserita sempre la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell'involucro e la classe energetica corrispondente.
Quindi, affinchè l'annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione dell'attestato prima della pubblicazione. Le sanzioni per il responsabile dell'annuncio vanno da 500 euro a 3.000 euro.
Nuova Costruzione
La direttiva Europea e la legge nazionale sono molto severe sull'obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE. L'obiettivo è quello di controllare l'effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico. L'acquirente può tutelarsi ricevendo prima del trasferimento della proprietà un documento asseverato che definisce la classe energetica.
La procedura prevede che al termine dei lavori, prima di richiedere il certificato di agibilità, il costruttore consegni al comune diversi documenti tra i quali anche l'APE. L'attestato deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell'edificio (non può essere il progettista o il direttore dei lavori).
La procedura va compiuta anche in caso di "ristrutturazioni importanti" (interventi su una superficie maggiore del 25% dell'involucro) e interventi di "demolizione-ricostruzione".
Ristrutturazione importante
Il concetto di "ristrutturazione importante" è una delle principali modifiche del DL 63/2013. Vengono considerati tali quegli interventi che insistono su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'edificio.
I casi che rientrano in questa voce sono innumerevoli e potrebbero portare ad una sensibile modifica delle tecniche edilizie. Per fare un esempio ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti, della verniciatura delle superfici esterne, etc. Anche interventi che ricadono nella categoria "manutenzione ordinaria" possono essere ricondotti, dal punto di vista della normatica energetica, alla "ristrutturazione importante".
Quindi ad ogni "ristrutturazione importante" bisognerà dotare l'immobile di APE.
Edifici pubblici ed aperti al pubblico
In edifici pubblici ed aperti al pubblico con superficie maggiore di 500mq bisogna realizzare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) entro il 5 Ottobre 2013 (120 giorni dall'entrata in vigore del Decreto 63/2013). Dal 9 Luglio 2015 la soglia è diminuita a 250 mq. La norma prevede che l'attestato venga affisso all'ingresso dell'edificio.
Anche le scuole, entro i limiti prima descritti, devono dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica (APE).
In caso di nuovi contratti o rinnovi di gestione di impianti climatici in edifici pubblici bisogna dotare l'immobile di attestato di prestazione energetica.
Come specificato all'inizio, se il vostro immbile fosse già dotato di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) in corso di validità (la validità si verifica nella prima pagina dell'attestato in alto a destra, salvo vengano fatti tutti i controlli della caldaia), rilasciato prima dell'entrata in vigore del DL 63/2013, cioè in data 06.06.2013, non è necessario dotare l'immobile di APE.
Ma allora si deve redigere sempre l'APE? No.
I casi in cui non bisogna dotare l'immobile di un APE sono individuati dall'art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005:
- gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili
- edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione
- i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati salvo le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
- gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.
- gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.